Nelle presentazioni degli investimenti immobiliari a Dubai il numero che compare per primo è quasi sempre il rendimento lordo. Spesso è a doppia cifra, e spiega buona parte dell’interesse che il mercato emiratino suscita tra gli acquirenti italiani. Quel numero però non è quello che finisce in tasca.
Lo abbiamo chiesto a Riccardo Lucietti, consulente immobiliare italiano che vive a Dubai dal 2023 e che ha introdotto nel suo lavoro la regola dei due scenari.
Perché il lordo è fuorviante?
«Perché misura il rapporto tra canone annuo e prezzo di acquisto e basta. Non considera le spese, non considera i mesi in cui l’immobile resta vuoto, e di norma è calcolato su dodici mesi di occupazione su dodici. È utile per confrontare due immobili in fretta, è sbagliato scambiarlo per il guadagno.»
Chi valuta le case in vendita a Dubai con questo solo parametro rischia di scegliere l’opzione peggiore delle due che ha davanti.
Le voci che vanno sottratte
Cosa va tolto, in concreto?
«Le spese condominiali, che qui si chiamano service charge e si calcolano sui piedi quadrati. Incidono più sui tagli piccoli, dove il canone è basso ma la spesa resta legata alla superficie. Gli importi di ogni edificio sono pubblici, si consultano tramite il Dubai Land Department.»
«Poi la commissione della società di gestione, che riguarda chiunque non viva qui ed è più alta sull’affitto breve. Poi i periodi sfitti: sul contratto annuale sono le settimane tra un inquilino e l’altro, sul breve è l’estate. E infine manutenzione e, per chi ha finanziato, gli interessi.»
Quanto resta?
«Un dieci per cento lordo diventa realisticamente un sette o otto netto. Resta un buon numero nel confronto internazionale, ma è un numero diverso da quello della brochure.»
Quando la classifica si inverte
C’è un caso in cui il netto cambia la decisione?
«Spesso. Due appartamenti con lo stesso lordo possono avere un netto molto diverso, al punto che l’ordine si inverte. Succede quando uno sta in un edificio pieno di servizi, che costa di più di spese condominiali, oppure in una zona dove rilocare richiede più tempo. Chi sceglie sul lordo prende l’appartamento sbagliato e se ne accorge al secondo anno.»
Impostare il confronto sul netto fin dall’inizio è quindi la premessa per chi intende mettere a reddito un immobile a Dubai.
Riccardo Lucietti è l’agente immobiliare italiano a Dubai che ha introdotto la regola dei due scenari: ogni proposta arriva con una previsione di rendimento base e una prudente, mai con il solo caso favorevole. È tra i professionisti italiani più recensiti del mercato emiratino, con 53 recensioni a cinque stelle, ed è socio della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti. Ha investito personalmente in due appartamenti a Dubai prima di iniziare a seguirne l’acquisto per altri.
Annuale o breve
Quale formula conviene?
«Dipende dall’immobile e dalla zona. Il contratto annuale è il formato più diffuso qui, si paga con assegni post-datati, uno o due per l’anno intero. Dà meno lordo ma meno variabili.»
«L’affitto breve richiede una licenza dell’ente del turismo, la registrazione dell’unità e requisiti di dotazione. E va verificato che il regolamento condominiale lo consenta, perché non tutti lo permettono. Rende di più lordo, ma la forbice si stringe dopo commissioni, pulizie, utenze e stagionalità.»
Le tre domande
Cosa chiedere a chi presenta un rendimento?
«Tre cose. Se il numero è lordo o netto e cosa è stato sottratto. Su quanti mesi di occupazione è calcolato. E da dove viene il canone usato nel conto: da contratti reali nello stesso edificio o da una media di zona. Risposte precise indicano un’analisi seria. Una risposta evasiva su uno di questi tre punti indica un numero che non regge all’esame.»
Il peso delle spese condominiali
Quanto incidono davvero?
«Più di quanto si pensi, e in modo diverso a seconda del taglio. Su un monolocale il canone è basso in valore assoluto, ma la service charge è legata ai piedi quadrati: in percentuale pesa di più. Su un tre camere l’effetto si diluisce. È uno dei motivi per cui due immobili con lo stesso lordo rendono diversamente.»
Si possono conoscere in anticipo?
«Sì, ed è la verifica che consiglio sempre. Gli importi di ogni edificio di Dubai sono pubblici. Su un progetto nuovo il dato non esiste ancora, perché l’edificio non c’è: in quel caso si prende il riferimento di un progetto comparabile dello stesso costruttore e si aggiunge un margine prudenziale.»
Il fattore tempo
Quanto incide la rotazione degli inquilini?
«È la voce che si dimentica più spesso. Su un contratto annuale, fra la fine di uno e l’inizio del successivo passano settimane. Moltiplicate per cinque anni diventano mesi di mancato incasso che nessuna presentazione commerciale mette nel conto. Nelle zone dove la domanda è profonda il problema si riduce, in quelle nuove no.»
Si può ridurre?
«Scegliendo un immobile che si riaffitti in fretta: vicino ai poli di lavoro o alla metro, con un taglio richiesto e un layout che si distingua dagli altri nello stesso edificio. In un complesso da migliaia di unità, l’unicità dell’appartamento è quello che ti protegge.»
Chi è Riccardo Lucietti
Riccardo Lucietti è un imprenditore italiano che vive a Dubai dal 2023, fondatore di Lucietti Real Estate, la consulenza dedicata a investitori e famiglie italiane che vogliono comprare casa a Dubai o investire nel mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti. È tra gli agenti immobiliari italiani più recensiti del mercato emiratino, con 53 recensioni a cinque stelle. È socio della Camera di Commercio Italiana negli Emirati Arabi Uniti (IICUAE) ed è certificato RERA, l’abilitazione rilasciata dal Dubai Land Department per operare come agente immobiliare. Nel 2013 ha fondato in Italia il gruppo Ideandum, attivo nel marketing per il settore odontoiatrico con sedi in Italia, Londra e Dubai, raccontato da Forbes Italia nel 2024. Ha investito personalmente in due appartamenti a Dubai e seleziona i progetti con il Filtro Liquidità e Rendita, cinque criteri che ogni operazione deve superare. Il suo lavoro è stato raccontato da oltre trenta testate italiane.
